Hipotecas para la compra de oficinas de farmacia: una nueva sentencia mantiene la posibilidad de impugnar las cláusulas suelo incluidas en éstas

Es un hecho sabido, que la gran mayoría de las sentencias relativas a la nulidad de las cláusulas suelo incorporadas a escrituras de hipoteca se centraban exclusivamente en reclamaciones de particulares al fundarse exclusivamente en la infracción de las disposiciones normativas en materia de consumidores y usuarios para acordar su nulidad. En esa exclusiva línea de excluir a los empresarios se inscribe el muy reciente RD 1/2017 de 20 de enero de medidas urgentes para la protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

¿Queda pues algún resquicio para que el empresario y, en este caso, el farmacéutico, pueda impugnar este tipo de cláusulas que tanto impacto tienen en sus costes financieros? Intentaremos dar algo de luz sobre el particular.

Pues bien, entre esa marea jurisprudencial, han ido repuntado algunas sentencias que han venido admitiendo la nulidad de cláusulas suelo incorporadas a contratos de hipoteca suscritos por una empresa, sea de empresario individual o profesional o empresa persona jurídica. Es muy difícil fijar unas pautas comunes entre ellas, pues su amparo no es la normativa sobre consumidores, sino que se han ido amparando en normativa más general, básicamente la legislación sobre condiciones generales de contratación, el Código Civil y el Código de Comercio, y siempre exigiendo un previo estudio muy preciso y detallado tanto de la propia escritura como de los documentos previos y preparatorios de la misma, por tanto, siempre al caso concreto.

La sentencia que a continuación analizamos, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº.6 de Jaén de fecha de 4 de noviembre de 2016, va en esa misma línea, admitiendo la posibilidad de anular la cláusula suelo incorporada a la escritura de hipoteca suscrita por la empresa demandante frente a una entidad bancaria. Para anular este tipo de cláusula la sentencia se ampara en esa normativa genérica, concretamente en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación (artículos 5.5 y 7) y en los artículos 1258 del Código Civil y el artículo 57 del Código de Comercio.

Los requisitos que fijó la citada sentencia para poder acordar la nulidad de la cláusula en concreto fueron los siguientes:

a) La cláusula no podía tenerse por incorporada al contrato de hipoteca por cuanto no podía superar el «llamado control de inclusión que exige la redacción clara y sencilla de las cláusulas en las que se facilite información, de tal modo que las mismas no deben ser ambiguas, ilegibles, oscuras o incomprensibles.»

b) La cláusula infringía el principio de buena fe. En este sentido, la sentencia entendía que infringen tal principio las «cláusulas que suponen un desequilibrio de la posición contractual del adherente, es decir, aquellas que modifican subrepticiamente el contenido que el adherente había podido representarse como pactado conforme a la propia naturaleza y funcionalidad del contrato; en el sentido de que puede resultar contrario a la buena fe intentar sacar ventaja de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas que perjudican al adherente.»

En conclusión, la sentencia estimaba que la clausula en cuestión había de ser declarada nuladado que la misma no tenía una redacción clara y sencilla y que, además, suponía un claro desequilibrio contractual entre las partes, apoyado ello en la imposibilidad de negociar la cláusula por parte del hipotecado frente al banco que la impuso.

En el caso de esa sentencia de Jaén, el reclamante era una empresa -persona jurídica- que adquiría, mediante una hipoteca, un terreno para construir un edificio para desarrollar su actividad. La analogía con el farmacéutico que se hipoteca para adquirir la licencia de farmacia y/o el local donde radicar la misma es tan incuestionable que no hay duda que es perfectamente aplicable tal sentencia.

No obstante, no hay que olvidar que, en primer lugar, la sentencia está dictada en primera instancia por lo que habrá que ver como es interpretada en sede de recurso. En segundo lugar, esta sentencia, al igual que otras preexistentes que resuelven en el mismo sentido, sigue en la línea de no permitir generalización de la nulidad a todas las cláusulas suelo en hipoteca suscritas por empresarios/empresas/farmacéuticos, por lo que seguimos al caso concreto.

Ello no obstante, atendiendo a los indudables incrementos de los costes financieros de las farmacias adquiridas en estos últimos años que supone la existencia de este tipo de cláusulas en las hipotecas constituidas para su adquisición, es más que recomendable que todos los farmacéuticos afectados se dirijan a su abogado de cabecera para que realice para los mismos un estudio pormenorizado de su escritura y del contexto de la negociación previa para determinar la viabilidad o no de la reclamación de la nulidad de la cláusula.