Règim de garanties en la compravenda d'habitatges: (I)

Des de l’entrada en vigor al 2000 de la vigent “ Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre)”, coneguda per LOE, el règim de garanties per als comprador d’habitatges es va desdoblar -quan no duplicar- respecte al règim anterior.

A títol de merament de recordatori, direm que abans de l’entrada en vigor de la LOE, les garanties es recollien en el codi civil espanyol, en concret en l´article 1484 CC pel que fa als anomenats “vicis ocults” i l’article 1101 CC pel que fa a l’incompliment o compliment defectuós en l’obligació de lliurament de l’habitatge en els termes del contracte de compravenda, disposicions que es mantenen en vigor, i a més per l’article 1591 CC relatiu les responsabilitats derivades de l’incompliment del contracte d’obra, que la jurisprudència va desenvolupar al llarg dels anys per a construir les bases de la normativa actual. L’entrada en vigor de la LOE va suposar la substitució de les garanties en la compravenda d’habitatges recollides en l’article 1591 CC per les que recollia la nova llei, les quals van quedar ja fora de l’àmbit del Codi Civil, però que no va quedar derogat atès que va restar en vigor per a d’altra tipus d’edificacions.

Malgrat l’amplia i precisa regulació del règim de garanties recollides en la LOE, amb terminis i condicions d’exercici diferents de les recollides en el Codi civil espanyol, no va derogar l’aplicació els esmentats articles 1484 i 1101 CC, com sí ho va fer amb el citat 1591 CC per als habitatges, de manera que conviuen ara mateix els dos sistemes, el civil-contractual derivat del Codi Civil Espanyol i el derivat del més modern règim fixat en Llibre IV del Codi Civil de Catalunya respecte a la conformitat (article 621-20 i següents del Codi Civil de Catalunya) i el derivat de la LOE.

Tanmateix, la pròpia LOE en el seu article 17.9 reconeix clarament la vigència d’aquelles regulacions i la seva compatibilitat, confirmada per la jurisprudència. Sense pretensió d’estendre’ns en una profusió de cites jurisprudencials al respecte si es bo recordar en aquest punt la Sentència núm. 126/2015 de l’Audiència Provincial de Girona, Secció 2a., 20 de maig de 2015, Recurs: 430/2014 segons la qual en el seu fonament jurídic segon ens indica que:

«SEGUNDO

Recurso de la parte actora, Dña. Adelina y Dn Edemiro .

Como primer motivo del recurso se alega la aplicabilidad del art. 1101 del Código Civil con el argumento de que en el Fundamento Primero de la Sentencia se reconoce que con la demanda se ejercita la acción por incumplimiento contractual juntamente con la de vicios de la construcción al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No le falta razón a la parte apelante, aunque en la sentencia no se haga específica invocación del artículo 1101 del Código Civil, como dice el recurso, pues en la demanda ya se hace referencia al ejercicio conjunto de la acción por incumplimiento contractual y por vicios de la construcción o decenal, prevista en el art. 1591 del Código Civil .

Una vez razonada la inaplicabilidad del art. 1591 al caso que se somete, al haberse obtenido la licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la LOE, ( Disposición transitoria primera de la LOE ), la invocación del ejercicio de la acción de responsabilidad contractual ha de venir referida a la responsabilidad contractual disciplinada en el art.1101 del Código Civil, ante la reserva que hace el art. 17.1 de la LOE al regular la responsabilidad civil de los agentes de la edificación; por la compatibilidad de ambas acciones, de responsabilidad legal establecida en la LOE por defectos edificativos y la contractual que se añade a aquella reforzándola.

Por lo tanto, no puede aceptarse la afirmación de que no se ejercitó la acción de responsabilidad contractual, ya que al afirmarse la existencia del daño como resultado de las consecuencias que prevé la norma, la proyección jurídica viene dada tanto por las obligaciones legales previstas en la LOE, respecto de las obligaciones derivadas de la edificación propiamente dicha, como por los artículos 1101 y 1124 del Código Civil respecto de las obligaciones convenidas en el contrato (…)”

En termes equivalents es bo citar també la Sentència núm. 383/2014 de l’Audiència Provincial de Barcelona, Secció 19a., 12 de novembre de 2014, Número de Recurs: 637/2013.

Així doncs que clar que concorre aquesta doble garantia doble pel comprador que, a més, es pot exercir-les de forma simultània i no excloent, tot i generar de vegades, situacions de complexa comprensió pel profà quan ens trobem amb terminis d’exercici diferenciats.

En aquest post, intentarem marcar les diferències principals entre els dos règims, per a centrar-nos finalment amb les garanties recollies en la LOE.

Pel que fa a la regulació recollida en els articles 1484 i 1101 CC del Codi Civil, poden constatar que:

La regulació de recollida en l’article 1484 CC recull el que s’anomenen els “vicis ocults”, és a dir, aquelles imperfeccions que afecten l’habitatge que no es podien percebre fàcilment al moment de la compra i que ni perjudiquen especialment ni comprometen la satisfacció principal del comprador en adquirir l’habitatge quin és el gaudir d’un en plenes condicions d’ús. El termini per a reclamar contra aquestes imperfeccions és de sis mesos des de la compra, tant per a detectar el vici com a demandar.

La regulació de l’article 1101 i correlatius del Cc, particularment el 1124, recullen la regulació relativa a l’incompliment contractual greu en el contracte de compravenda, es a dir, aquells casos en que és produeix un compliment defectuós en l’obligació de lliurament de tal manera que per la seva entitat, posa en qüestió la satisfacció que buscava el comprador en la compra de l’habitatge atès que se li lliura un habitatge que, per les seves condicions o estat, no és idoni a la seva fi, fins i tot de forma parcial. Estem pensant en situacions greus com per exemple habitatges amb defectes constructius molt greus (despreniments de façana, greus problemes estructurals etc), incompliments de condicions greus d’habitabilitat o seguretat per exemple (espais greument insalubres, manca de condicions greus d’aïllament, etc). La gravetat d’aquests incompliments fan que el contracte és tingui per incomplert. Històricament el termini per a reclamar contra aquests incompliments era de 15 anys al dret comú, actualment són només 5. Tal vegada Catalunya te un termini propi de 10 anys que és que s’aplica a la compravenda d’habitatges al Principat.

Dins del règim civil contractual a Catalunya, ens regim en aquest àmbit pel més modern i desenvolupat sistema de garantia derivat de conformitat que veu de les fons del Dret Civil Europeu harmonitzat. Regulat els article 621-9 1. b), 621-20 i següents del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, en que en el lliurament de la cosa, en aquest cas, l’immoble d’acord als termes del compromès en el contracte, esdevé una obligació principal del venedor (article 621-9 1. b). A aquest efecte, l’article 621-20 ens detalla els criteris a seguir per a determinar si el bé lliurat es conforme quan ens diu que:

1. El bé és conforme al contracte si compleix els requisits següents:

a) Tenir la quantitat, la qualitat, el tipus, les prestacions i l’ús pactats. (…)

2. La conformitat exigeix, llevat que s’hagi pactat altrament o que per les circumstàncies del cas algun d’aquests criteris no sigui aplicable, que el bé:

a) S’ajusti a la descripció feta pel venedor.

b) Sigui idoni per a l’ús habitual a què es destinen els béns del mateix tipus.

c) Tingui les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar segons la naturalesa del bé en béns del mateix tipus i, si escau, segons les declaracions del venedor o de tercers d’acord amb el que disposa l’article 621-24.2.

d) Tingui les qualitats i prestacions de la mostra o el model que el venedor hagi presentat al comprador.

(…).

Però només el contracte defineix també quins elements fan que el be lliurat sigui conforme, també ho son les manifestacions del venedor que li seran vinculants. En la compravenda d’immobles és fàcil connectar aquest punt amb la publicitat comercial i els documents annexes al contracte com puguin ser memòries de qualitat. Així diu expressament l’article 621-24

“Manifestacions prèvies a la conclusió del contracte

1. El venedor respon de la manca de conformitat derivada de les manifestacions prèvies al contracte sobre les característiques, qualitats o prestacions del bé i de qualsevol manifestació pública amb el mateix contingut fetes per ell o per un tercer que estigui legitimat per a actuar per compte seu, llevat dels casos en els quals:

a) El comprador conegui o pugui raonablement conèixer la incorrecció.

b) El venedor hagi rectificat les manifestacions fetes abans de concloure el contracte de manera cognoscible per al comprador o destinatari de la manifestació corregida.

c) Les manifestacions fetes no puguin haver influït sobre la decisió de comprar.

El nou règim de la conformitat inclou un conjunt de mesures, anomenades pel CCCat “remeis” que donen un molt ampli ventall d’opcions, molt més ric que el tradicional del Codi Civil espanyol, i que es concreten en l’article 621-37 que específicament assenyala que el comprador i el venedor, en cas d’incompliment de les obligacions de l’altra part contractant, poden:

“a) Exigir el compliment específic, d’acord amb el contracte, que, en el cas del comprador, inclou la reparació o la substitució del bé no conforme.

b) Suspendre el pagament del preu o, en el cas del venedor, el compliment de les seves obligacions.

c) Resoldre el contracte.

d) Reduir el preu, en el cas del comprador.

e) Reclamar la indemnització per danys i perjudicis.”

A més, aquests remeis, són acumulables mentre no sigui incompatibles entre sí el que garanteix una major garantia al comprador. En els subsegüents articles del CCCat es desenvolupa àmpliament la regulació d’aquests “remeis”. A més, als articles 621-49 i següents es regulen especifiquen qüestions particularment relacionades amb la compravenda d’immobles dels que cal destacar el que es disposa en l’article 621-50 respecte a la diferències de cabuda en relació a la manca o no de conformitat.

Pel que fa al termini d’exercici per a exercir els remeis és de tres anys que s’inicia al moment què el comprador coneix o pot conèixer la manca de conformitat (Article 621-44 CCCat), la qual que s’haurà de manifestar en el termini màxim de dos anys des del lliurament del bé, llevat pacte o contracte en contrari (article 621-29 CCCat).

Pel seu interès per al dret del nostre país, desenvoluparem la qüestió del règim de conformitat en un proper post.

Resumit doncs el règim de garanties en l’àmbit civil i contractual, passarem en el proper Post a analitzar el règim de garanties legals derivats de la LOE que val a dir, ja no es deriven del contracte de compravenda com els que aquí hem analitzat, sinó del contracte d’obra en virtut del qual te origen el fet constructiu.